我国的房地产商场在阅历了多年的过度开展之后，现在现已处于一种调整期。国内许多大中城市的房价从上一年开端现已进入一个非常时期。在这个调整期内开发商尽管把房价适度下降，可是购房者的购买热心并不是很高，大部分购房者都是一种持币观望的情绪，本文企图从经济学博弈论的观念来剖析房地产商场。

  博弈论（GameTheory）也称对策论。广义地说，是一门决议计划科学，它研讨决议计划者在多个或许的举动计划中进行挑选的逻辑。博弈论对人的根本假定是：人是理性的（或者说自私的），理性的人是指他在具体战略挑选时的意图是使自己的利益最大化，博弈论研讨的是理性的人之间怎么进行战略挑选的。或者说，博弈论是研讨决议计划主体的行为发生直接相互作用时分的决议计划以及这种决议计划均衡的问题。在这儿，决议计划均衡是一个经济学概念，意味着最佳决议计划或最佳决议计划的组合；由于只需决议计划是最佳的，相关的行为主体就不会去改动它，然后让它处于安稳、均衡的状况。再简而言之，“博弈论”便是剖析博弈行为的和博弈决议计划的一门学科。关于博弈论的了解咱们不像其他的经济学现象可以用图表来解说，本文将罗列两个博弈论的经典事例来做阐明。

  囚犯窘境（Prison Dilemma）是博弈论的非零和博弈中具代表性的比方，反映个人最佳挑选并非集体最佳挑选。尽管窘境本身只属模型性质，但实际中的价格竞赛和环境保护等方面，也会频频呈现相似状况。囚犯窘境的宗旨为，囚犯们尽管互相协作，可为整体带来最佳利益（无罪开释）；但在资讯不明的状况下，由于出卖同伙可为自己带来利益（缩短刑期），也由于同伙把自己招出来可为他带来利益，因而互相出卖虽违背最佳共同利益，反而是自己最大利益地点。但实际上，法律组织不或许建立如此情境来诱使一切囚犯招供，由于囚犯们有必要考虑刑期以外之要素（出卖同伙会遭到报复等），而无法彻底以法律者所建立之利益（刑期）作考量。

  智猪博弈（Pigs Game）假定猪圈里有一大一小两只猪，猪圈的一头有一个猪食槽，另一头有一个操控猪食供给的按钮，揿一下按钮会有10个单位的猪食进槽。若小猪去揿，大猪先吃，大猪可吃到9个单位，小猪揿好后奔过来，则只能吃到1个单位；若大猪去揿，小猪先吃，小猪可吃到6个单位，大猪吃到4个单位；若一起去揿，奔过来再一起吃，大猪可吃到7个单位，小猪吃到3个单位。在这种状况下，不管大猪采纳何种战略，小猪的最佳战略是等候，即在食槽边等候大猪去揿按钮，然后坐收渔利。而由于小猪总是会挑选等候，大猪无法之下只好去揿按钮。这种战略组合便是闻名遐迩的“纳什均衡”。它指的是，在给定一方采纳某种战略的条件下，另一方所采纳的最佳战略（此处为大猪揿按钮）。

  在咱们的房地产商场中，购房者有买房的需求，而地产商也有卖房的要求。可是两边却在进行一场价格的博弈，博弈的成果当然是期望得到帕累托最优，但在实际中这种状况并不存在的。2000年的彩电价格大战，便是多个彩电企业对价格进行大幅降价，并且是重复进行，也便是屡次进行重复博弈，这样进行的成果直接导致了一部分企业面对关闭，彩电职业进行重组。可是现在咱们剖析的房地产职业却是不同于之前的彩电职业。首要，两种产品的性质上有很大的不同。彩电尽管是一种耐用品，可是人们仍是存在定时替换的或许性。而假如购房者在购买房产之后就或许长时刻乃至终身都不置换。其次，两者的价格也是不同也是很大的，人们在购买房产时动用的或许是长时刻的积储，所以是对房产的购买是非常稳重的。

  关于房地产商场的剖析咱们可以用博弈论的观念来剖析。其实在房地产商场中存在两种博弈现象。一种是开发商与购房者之间的博弈，别的一种是开发商之间的博弈。两种博弈之间也是存在必定联络的。

  首要咱们剖析的是开发商与购房者之间的博弈。其实剖析博弈的条件便是两边存在必定的利益冲突。在房地产商场中，购房者当然期望价格越低越好，可是实际的状况是价格居高不下，这儿面有许多固有的要素，比方说地段要素、物价要素等，其次便是买卖两边的供求联络也会对价格有着很大的影响。比方前几年温州炒房团对房价的影响就很大。在某种程度上他们的呈现构成房价的歹意上涨。现在咱们可以对这个商场中两个主体作个剖析。两个决议计划主体开发商和购房者的行为对这个商场供需改变和价格的影响都很大。咱们试想假如购房者之间都构成一种联盟，这种力气是非常大的，他们可以用一种共同的举动来房价过高的行为，这样在两个决议计划主体之间就会构成一种博弈，不管谁先采纳举动都会对这个商场构成动摇。咱们再对这两个决议计划主体进行更具体的剖析，购房者有买房的需求，关于购房者来说，我以为不会是简略的套用博弈论的“囚犯窘境”，就像监犯假如没有违法也不存在率直相同，购房者自有的财物支撑不了过高的房价，他们仅有的方法便是在一个绵长时期内等候房价的跌落，咱们可以把这个绵长而有诱惑力的房价跌落进程了解为理性回归，比及房价跌倒必定的程度，购房者必定会当令反击。而开发商也不或许一向将房价居高不卖，究竟他们也要考虑回收出资本钱。所以这两个决议计划主体就会进行一场博弈。当然第三方政府对这个商场发生影响，比方上一年开端国家出台一系列办法来救市，可是作用并不是很好，究竟现在的购房者更是一个理性的社会人。从现在的状况来看，开发商在恰当的降价，购房者特别是有急需买房的购房者也会开端考虑出手。可是从长时刻来看，这两个决议计划主体依然是在进行一场持久的博弈。

  别的一种要剖析的状况便是开发商之间的博弈。在这儿咱们可以用囚犯窘境或是智猪博弈来剖析。在开发商商场中，必定会有巨细开发商之分。用智猪博弈的理论来剖析，咱们可以把大开发商比方成“大猪”，而小开发商比方成“小猪”，在这个商场中，假如小开发商先采纳降价的话，获利最大的必定不是本身，而是大开发商，由于小企业在企业运营才能和获取信息才能上都并不是很强的。而博弈论中对这两方面都是有必定要求的，依照智猪博弈的战略，小开发商采纳跟进战略，做个才智的小猪无非是一种上佳的战略。

  其实在运营企业中都是这样的，在某些时分，假如可以留意等候，让其他大的企业首要开发商场，是一种正确的挑选，由于大的企业所取得社会资源的才能仍是占有必定优势的。关于小企业来说，由于不管从各个方面来说都是处于弱势的，没有必要同大企业进行竞赛，由于这种无谓的博弈所构成的损伤必定是小企业。关于小企业来说，需求仔细寻找机会，挑选进入的最恰当机遇，这样可以免于遭受过大的丢失。

  以上咱们剖析了在房地产商场中的两个博弈现象，从根本上来说这两个博弈是一起存在的，开发商之间的博弈直接会对整个房地产商场构成巨大的影响。对房地产商场的价格会有很大的影响，其实在必定程度上会影响房地产商与顾客之间的博弈，所以这两者之间的联络是互为影响的，直接结果是对顾客的购买发生效应。当然在我国的房地产商场中，除了存在这两种博弈之外，还有许多外在的要素在影响这个房地产商场的开展，比方说政府的力气，政府的许多经济方针包含金融方针的拟定对房地产商场的开展都有很大的影响。因而，用经济学的理论来剖析房地产商场，咱们可以愈加沉着的看待房地产商场中许多看似不往常的现象，也可以透过这些现象寻找出更多遍及的规则。当然，咱们也是期望我国的房地产商场的开展可以回归理性，这样不管关于政府、房地产开发商仍是顾客都是一件功德。

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